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今日的主角是「京东产发」。

伴跟着京东最新一季度的财报，京东产发的融资音讯也被发表出来。单笔融资总额7亿美元，高瓴和华平两大头部PE领投，这种进场方法乍一看都气势汹汹。

但京东产发究竟是个啥？物业，物管仍是物流？京东产发跟京东物流又是什么关系？

在扒完京东财报之后，PropTech研习社总算搞清楚了。京东产发独立融资背面，是京东悄然做起了GP，并且是不动产范畴的GP。京东产发旗下三支基金里边最闻名的LP是新加坡主权基金GIC。

01、不动产出资「新实力」鼓起

在具体打开讨论京东产发之前，PropTech研习社要跟咱们同步一个视角，在之前的文章《国内地产基金大盘点》中，咱们说到说现在站在世界舞台上的GP都在奔着归纳型特殊出资组织去开展。除私募股权出资之外，二级商场股票出资，债务，不动产什物出资是国际级舞台的标配玩法。由于只要多元化的出资布局，才干完成规划化的资金办理。

而在这个布景之下，还有一个现象便是——资金正在涌向超级买卖。而能承载动辄几十上百亿资金的标的，绝大部分都在不动产范畴。这两年来，跟着电商和短视频火爆，标准化的物流财物、IDC出资相继迸发。

比方，黑石年头刚华11亿美元抄底了富力空港物流园。

在这个细分范畴里，最强玩家有两股实力：一股是具有财物运营才干的工业方，一股是具有财物辨认才干的资金方。

在此之前，资金方是不动产基金范畴的肯定主导，近几年，工业方也快速把握了基金玩法，所以相似京东产发这样工业方自己当GP的玩法开端逐步鼓起。

在这样的布景下来解读京东产发，来了解高瓴和华平为何阔绰出手就十分天经地义了。

在日渐壮大的不动产出资圈里，PropTech研习社供给另一个视角：以高瓴、华平、普洛斯、腾讯、GIC为主的头部组织正在集结成为一个严密的圈子，很多超级买卖里总能呈现他们交错的身影。

在这个视角下看，京东作为高瓴、腾讯系被投企业，走上GP之路，自己做起不动产基金办理人是瓜熟蒂落的工作。

接下来，咱们就来看看京东产发底色怎样？为什么说它看起来像是跟着普洛斯"抄作业"？

02、「京东产发」悄然做不动产GP

上星期三（3月10日），京东集团宣告旗下供给根底设备财物办理与归纳服务的子集团京东产发融资7亿美元（约合人民币45.4亿元），领投方为高瓴和华平。

两家出资方中，高瓴本钱一向是刘强东的铁杆支撑者，先后出资了京东集团、京东物流和京东健康。但华平缓京东之前没有太多交集，这笔出资也是华平出资对京东系的第一笔出资，华平为什么出资京东产发？

华平出资合伙人、我国房地产出资负责人吴凯盈养尊处优："华平出资高度认可京东产发在智能物流仓储范畴共同的竞赛优势以及一流的办理团队，并一向坚决看好以物流地产为代表的新经济根底设备范畴的巨大开展潜力。作为在亚太区房地产职业具有近20年经历的全球抢先出资组织，咱们等待此次出资为两边未来协作敞开更宽广的空间。"

关于大多数人来说，京东产发是一家生疏的公司。

材料显现，京东产发建立于2018年2月，京东产发具有、开发及办理京东集团的物流设备和其他不动产，以支撑京东物流及其他第三方。

京东产发的效果：一来是为了办理京东集团不断扩大的物流设备和其他不动产，二来是为了回笼资金，优化京东集团的本钱结构。

自2007年起，京东集团开端很多出资制作自有物流根底设备。到2019年末，京东集团已就收买土地使用权、库房修建痛经怎么办缓解疼痛及购买仓储设备付出总额约180亿元（26亿美元）。

到2020年6月，京东产发办理的不动产总修建面积现已超越1000万平方米。

1000万方不是一个小数字。1000万平方米，究竟是什么概念？

现在，一般的物流中心面积一般在5-10万平方米左右，如此核算京东产发相当于办理了100-200个一般的物流中心。

至于超大型物流中心，京东已在全国落地了28座亚洲一号物流园，其间东莞亚洲一号，仅修建面积就达50万平米。

单论物流财物规划，京东产发现已相当于四分之一个普洛斯。

从上图可看出，开发物业的本钱开销动辄10亿等级，不动产假如一向不处置，关于公司现金流来说会发生极大占用。

怎样让不动产流动起来？这种更轻的方法是什么？便是基金。

揭露材料显现，到2020年末，京东产发已完成了三支物流地产基金的征集。这儿边包括两支物流地产中心基金，以及一支物流地产开发基金。三支基金的财物办理规划算计超越190亿元。

在两支物流地产中心基金中，京东产发当GP，新加坡主权财富基金GIC当 LP。

2019年2月，京东产发与中心基金签定终究协议，据此京东产发向中心基金出售若干现代物流设备（财物总值人民币109亿元）。

2020年全年，京东产发出售开发物业所得金钱约48亿元，而2019年全年约为79亿元，两年时刻出售开发物业所得金钱算计到达127亿元。

这种形式是怎样玩的呢？

浅显来讲，京东产发将征集来的基金用于收买京东产发所持有的老练物业，再将回笼的资金敏捷开发新的项目，尽管物业的归属权易主，但基金会将物业返租给京东产发完成运营。

在这种形式下，GP京东产发不只能赚取老练物业的开发收入，还能收取基金办理费以及基金收益分红。

对照物流资管上市公司ESR（易商红木）来看，光是基金办理费收入就能占比超越40%。

尽管也有人曾诟病ESR收入结构里基金办理费收入和出资收入占比较高。但其实要跟物流地产一哥普洛斯去比照，你会发现这是物流地产新式玩法，光靠苦力拓财物不行功率，本钱是件愈加灵敏的东西。

03、跟着普洛斯「抄作业」？

论打法，京东产发这一招正是普洛斯"物流地产基金形式"——先设基金募资，基金建立后再收买老练财物。

物流职业是重财物职业，但普洛斯却经过物流地产基金形式，不只处理了资金难题，还完成了规划的快速扩张。

现在，普洛斯的事务广泛巴西、我国、欧洲、印度、⽇本、美国及越南，全球财物办理规划超越1000亿美元。而在2013年，普洛斯的财物办理规划仅110亿美元，也便是说，7年的时刻，普洛斯的资管规划翻了9倍。

而物流财物规划仅次于普洛斯的ESR（易商红木），也是华平出资的另一家物流地产选手。经过这种轻财物玩法，截止2020年6月底，ESR现已办理了265亿美元，物业散布在我国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚、印度等全球规模。

这种玩法在不动产基金范畴不罕见，为什么说京东产发学的是普洛斯呢？

这就要从普洛斯和ESR的工业基因说起。在普洛斯的运营形式中，除了基金，开发和运营是十分重要的两个板块。ESR（易商红木）相同，都是先具有了物流地产高水平的开发运营才干，才干加上基金让这个轻财物玩法闭环。

换个说法，作为GP能够募资成功，基金背面的LP信任的是普洛斯和ESR（易商红木）关于职业的认知，关于物流财物运营的专业才干。

那么京东产发具有这种才干吗？不得不说，这个基本功京东早就打好了根底。

京东早在2007年就做出了出资并自建物流根底设备的战略决策。但直到2018年才建立京东产发，直到 2020年才开端独立融资。

相同都触及物流仓储，京东产发跟京东物流有什么区别呢？京东物流的仓储中心究竟归谁管？

在最新一季财报里，京东集团发表了京东物流的数据：到2020年12月31日，京东物流运营超越900个库房，包括京东物流办理的云仓面积在內，京东物流仓储总面积约2100万平方米。

物流服务和仓储中心是两种才干，一个是轻财物一个是重财物。假如非要分开说，京东物流中心竞赛力是物流配送办理服务才干，不管是直营系统仍是第三方云仓系统。而京东产发便是把重财物的那部分独自打包，独自管，经过基金方法用了更轻的方法在办理。

反过来讲，关于京东产发来说，兄弟公司多年打根底的物流服务才干，集团总部电商带来的现成租户订单都是如虎添翼的优势。

不过，已然物流现已独立了，产发为什么还有剥离出来独自融资呢？这要从京东的定位改变说起。

京东集团在招股书中养尊处优，自己是一家抢先的技能驱动的电商公司并正转型为抢先的以供应链为根底的技能与服务企业。

而在2019年，京东集团的定位仍是"以零售为根底的科技服务公司"。

京东集团招股书显现，在曩昔的十年中，京东集团为本身的零售事务搭建了可扩展且高度牢靠的物流根底设备和技能渠道。现在京东集团正不断向第三方全面敞开物流根底设备和技能渠道，并供给全面的物流服务和技能处理方案。

从电商公司转型供应链服务公司的京东集团，必需要进步本身的供应链底层才干。

能够预见的是，京东集团未来还会持续加码物流根底设备，而这背面"举重若轻"的才干，有一部分就得靠京东产发来助力。

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