2020，这是一个必定成为出资职业分水岭的年份。从头冠疫情到沙特俄罗斯的石油价格战，从美国的"反种族歧视游行"到现已继续一年多的中美买卖战，"危机"无疑现已成为了当时的关键词。

反观国内，在"内循环"扩内需的大政方针之下，"房住不炒"的方针方针仍然痛经没有松动痕迹，整个地产职业加快去金消融，银行信赖等融资途径遭受监管严卡，商场对房地产的热心继续下降。

"顺周期布景下，商场容量和价格都在往上走，许多地产基金就算只做到50分，也能踩上职业从2万亿添加到16万亿的风口，完成高速添加。但假如逆周期来了，你还只要50分，那很或许就要从顶峰往跌落。"

以2019年为界，往前推十年是顺周期，往后十年或许是逆周期，这是朗姿韩亚资管董事长袁怀中对未来局势的预判。

"曩昔你排在前50%，你就可到达预期添加；但未来你只要成为前5%，才有或许取得和之前相同的添加。许多组织都不知道自己是怎样挣钱的，所以未来他也不知道自己会怎样赔钱，有句话叫‘凭命运赚来的钱，会凭实力赔掉’，这句话在未来必定会应验。"

顺周期的中心是主体导向，出资组织互相竞赛的中心价值是融资才干，而逆周期的中心是财物导向，咱们抢夺的更多则是优质财物的发明才干。早些时分我国的地产职业都是着重快周转，但在未来的存量商场下，更多的则是需求"慢下来"。

因而真实的高手，一般都是长时间主义者。

"职业的快慢和企业的快慢是两个逻辑"，在袁怀中看来，职业的快慢决议职业的均匀增幅——在职业快速开展的阶段，绝大部分运营主体都能有较好的成绩，但职业增速下降之后，大部分运营主体的成绩变差，只要功率高的主体才有好的成绩；在强者越强的马太效应加持之下，那些最优异的运营主体将迎来更好的开展时机。

"比方家电职业，在12年前见顶，但格力在职业见顶之后继续添加了12年，并大幅提高了自己的商场占有率；再比方水泥职业，在10年前见顶，但海螺水泥在这之后继续添加了10年，商场占有率也继续提高"。

袁怀中以为，未来地产职业也将是商场占有率继续会集的进程，其中有许多的吞并收买的时机；"在不动产职业，还有许多细分范畴，如物流地产、文旅地产未来还有很大添加空间。"

秉承这样的长时间主义理念，朗姿韩亚资管在2019年完成了公司首支QFLP基金出资，出资标的坐落北京市海淀区中心商圈内的写字楼财物，总建筑面积约为5.8万平方米，估计出资总规划约20亿元人民币。

"这个项目坐落北三环邻近，区位上很优质，按说拿到银行的开发贷是比较简单的，但项目方终究仍是挑选与朗姿韩亚资管协作，首要仍是出于对咱们专业性的认可，两边团队前期充沛磨合，互相都十分信赖和了解；此外咱们的外资布景也是项目方比较垂青的，关于项目标的的财物质量和名誉提高都有积极作用。"

比较与财物端到达协作的"轻松"，真实难点在于怎样快速照应外方LP的种种需求。由于中韩两国在文明和准则方面的差异，朗姿韩亚资管团队在交流方面着实下了很大功夫，从前期跟进财物、精心打磨出资方式，到约请第三方尽调、与韩方屡次对接，包含为推进项目顺畅进行，在可接受规划之内做出必定退让。

"外资的特点是十分重视专业组织的定见，因而在交流进程中，咱们请了十分多的专业第三方组织，比方财政尽调、法令尽调、税务谋划都请了闻名的组织，乃至还托付专业的咨询公司制作了关于北京写字楼商场的调研陈述，大约加起来有六七个方案。由于涉及到资金出入境，外方会忧虑资金能不能顺畅的进来，未来能不能顺畅的出去，咱们就会出具一个专项的律师定见，告知他这个结构要怎样搭，其实外方会不停地有一些新的主意，咱们要做的便是不断的通过科学专业的第三方定见去消除他们的顾忌，终究在四个月内就将项目成功落地，向外方展现了咱们团队的专业性与协同性，也为他们带来了长时间价值"。

比赢利更重要的是现金流

出资关键在于危险与收益的权衡，而关于危险的评价和把控，也正是朗姿韩亚资管不同于国内其他资管组织的差异地点。

在袁怀中看来，出资最重要的不是赢利，而是现金流。

"咱们会从根源去看待出资，先有退出才干谈出资，所以出资必需求瞄准未来有流动性的财物。随同久远流动性财物的价值增值进程，出资人才有或许完成报答，假如投进去的东西没有流动性，那就永久不或许退出。"

例如低能级城市的物业，跟着区域城市化的进程和人口会集度的提高，低能级区域的土地会越来越不值钱，袁怀中以为，这种出资即便报答再高，出资人也不该去碰。"这样的财物未来是没有流动性的，想转也转不出去，一旦经济产生一些情况，租金水平下滑，你其实没有什么救助手法可以挽回损失。"

反之那些现金报答和财物流动性十分好，可是银行信赖很难进入的项目，反而是极为优质的出资标的。"我国有许多项目其实不是根据危险自身定价，而是根据买卖结构的复杂性进行定价，乃至同一个客户，相同危险条件，由于不同的组织来投，收益上的差异就会十分大，对朗姿韩亚资管来讲，这正是咱们要寻觅的特别时机"。

"咱们的出资风格是本质重于方式，十分着重把控本质性危险"，袁怀中坦言，"朗姿韩亚资管对危险的操控，比许多金融组织要苛刻"。

投前具体调查，投后严格办理，这是朗姿韩亚资管的特有风格，公司的投后团队会对项目进行资金的关闭办理，要求买卖对手定时供给陈述及资金方案，并据此核算未来一段时间的现金流。

"假如没有通过朗姿韩亚资管的投后审阅，项目资金一笔都出不去"，袁怀中坦言，"但这其实是十分检测咱们的团队，由于假如审阅太严，将会影响项目的功率和进展；但管控太松，又会添加项目危险。"

而在同买卖对手进行严与松的博弈之中，表现的正是朗姿韩亚资管团队的专业判别力和危险管控力。

瞄准特殊出资的年代时机

从最早的地产基金起步，通过四年多的开展，今日的朗姿韩亚资管现已生长为包括股权出资、夹层和信誉以及不动产出资三个板块，办理规划靠前的综合性特殊出资渠道。

谈及朗姿韩亚资管夹层出资的中心战略，袁怀中归结为四个方面：多元化的出资战略、长时间的经历堆集、优质的客户和生态圈，以及继续立异的才干。

"咱们的夹层基金IRR约17%左右，这个报答在业界仍是比较高的；危险操控方面，现在到期项目都现已顺畅退出。"

今日我国的GDP与美国距离现已逐渐缩小，可是特殊财物办理的总量与美国比较还有很大距离，对标海外商场，黑石、凯雷、阿波罗、KKR等大型私募办理公司的产品结构中，夹层及信誉产品占比到达25%-50%，我国尚缺乏10%。

从这个视点来看，国内的夹层出资者们还有很长的路要走，"与宽广商场空间比较，咱们其实都是刚刚动身，互相的距离不大"，对此袁怀中表明，"未来更多的仍是互相学习，一同把盘子做大。"

而在传统的住宅和商业地产之后，工业地产现已成为当下地产基金出资的要点方向，对此，朗姿韩亚资管不动产出资首要会集在物流地产和文旅地产两个方面。"一旦介入到工业或许工业+地产，运营难度就会成倍添加。商业方式的特征，运营的不确定性会让出资报答的进程产生很大改变。"

针对工业地产出资具有的期限长、难度大等问题，袁怀中以为首要要挑选特别优质的协作伙伴。何为"优质"？便是那些"规划不必定大，但在细分范畴内排名与运营才干抢先"的头部组织。

2020年8月，朗姿韩亚资管与华熙集团一起建立建议文明体育工业基金，首支基金规划100亿元，凭借华熙集团在文体工业范畴的品牌影响力和运营办理优势，朗姿韩亚资管进一步强化了自己的"金融+工业"出资方式，以更全面布局在国内中心城市开辟优质项目。

袁怀中深信，企业是一个生态系统，股东、团队、客户等都不可或缺，只考虑某一方面的利益而忽视其他方面的利益都很难完成可继续开展，因而，"多赢、增量价值共享是鼓励相容的仅有方法。"

站在未来看当下，股权出资聚集科技立异、大健康战略

跟着全球第四次工业搬运浪潮，我国的工业链重心也逐渐由低端加工向高端研制与制造业搬运，在新冠肺炎疫情和中美买卖冲突的催化之下，这种搬运正在被加快。

国家直接融资利好方针的连续出台、特别是注册制的施行，让一度沉寂的PE出资范畴又从头喧嚣起来，特别是在朗姿韩亚资管聚集的信息技术和医疗范畴。虽然刚刚收成了两家科创板IPO，取得了可观的出资报答，但袁怀中对当时火爆的行情却有着清醒的知道。

"首要来说，我以为现在科技公司的估值或许存在一些泡沫，但这些泡沫某种意义上来说是‘好泡沫’，就像啤酒上漂着的泡沫。"

在袁怀中看来，和上一轮创业板的估值泡沫不同，现阶段的泡沫可以理解为是国家工业结构调整的必要本钱。没有高报答的引诱，就无法把优异的人才吸引到国家和社会需求的科技范畴；此外，泡沫也是相对的概念，事实上寻觅、或许说发明出估值相对合理的财物也是出资组织的中心才干，某种意义上咱们也正在享受着泡沫。

"现在每个项目在上投审会的时分，证明的一个中心问题便是，为什么这个项目咱们以为可以取得逾越商场均匀水平的报答？在根本面的判别上面，咱们以为优异出资组织的做法其实是相同的，都是会遵从经典的自上而下和自下而上一致的评判规范；但在买卖面层面，我以为朗姿韩亚资管是有自己的共同优势的，朗姿韩亚资管的中心出资团队都有很强的资本商场和投行布景，无论是在买卖前端的买卖时机发掘，仍是在买卖后端的价值增值服务方面，都有着自己一套十分老练的方法论，也十分遭到客户的认可。"

而关于出资这门"生意"，袁怀中也有着自己的出资哲学，"出资中仅有不变的是改变，跟着环境的改变坚持继续迭代和改变，在迭代和改变的一起据守自己的出资内核和出资底线便是咱们的出资哲学"，袁怀中表明，比出资底线更重要的，是守住自己心里的底线，"与其说哪些咱们不投，倒不如说哪些咱们投，在出资范畴挑选上咱们的战略是先爽快的做减法，再慎重的做加法。究竟社会的经济体量太大了，咱们把自己看得懂的、现已逐渐构建起门槛的范畴做好，咱们以为现已很好了。"

坚持慎重和抑制，守住自己的才干圈，理解自己的才干鸿沟，或许比才干自身愈加重要。

正如芒格所说，你不配具有一个观念，除非你可以比他人更好地辩驳它。出资之严酷性或许就在于，一旦你走出自己的鸿沟，在圈外采纳举动，商场或许就能立刻发现你的缺点，进而对你进行赏罚。

这或许也照应了朗姿韩亚资管自身的企业文明——有情怀、有温度之外，更有鸿沟。

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